義烏宅地成交溢價40.54%：本地民企逆勢拿地
近期，全國土地市場冷熱不均，但浙江義烏卻逆勢上演了一場“搶地大戰”。 10月11日，義烏市一宗宅地以40.54%的高溢價率成交，由本地民企義烏錦禾房地產開發有限公司競得，成為近10天房地產領域的熱門話題之一。這一現像不僅反映了區域市場的分化，也凸顯了民營資本在政策調整期的戰略佈局。
一、土地成交核心數據
| 指標 | 數值 |
|---|---|
| 地塊位置 | 義烏市江東街道 |
| 土地面積 | 32,456㎡ |
| 起始價 | 8.72億元 |
| 成交價 | 12.26億元 |
| 溢價率 | 40.54% |
| 競得企業 | 義烏錦禾房地產 |
| 樓面價 | 18,995元/㎡ |
二、市場背景分析
1.全國土地市場分化加劇：據克而瑞數據，9月全國300城土地成交溢價率均值僅為3.2%，而義烏此次成交溢價率超40%，形成鮮明對比。長三角核心城市如杭州、蘇州近期宅地溢價率普遍低於15%。
2.義烏經濟韌性支撐：2023年上半年，義烏GDP增速達8.1%，進出口總額同比增長12.3%，小商品城日均客流量恢復至2019年水平。實體經濟活力為房地產市場提供了基本面支撐。
3.民企投資策略轉變：在頭部房企收縮戰線的背景下，區域性民企開始瞄準核心地段優質地塊。此次拿地的錦禾房地產為義烏本土企業，2022年曾以相似溢價率競得佛堂鎮地塊。
三、競拍細節與行業對比
| 對比維度 | 義烏地塊 | 全國9月均值 |
|---|---|---|
| 競價輪次 | 47輪 | 8輪 |
| 參拍企業數 | 6家 | 2.3家 |
| 溢價率 | 40.54% | 3.2% |
| 拿地企業性質 | 民營 | 國企佔比68% |
四、專家觀點解讀
浙江大學房地產研究中心主任趙杭生認為：“義烏地塊高溢價成交具有特殊性，一是地塊位於主城區稀缺住宅區，二是配套規劃明確（周邊將建設義烏首個TOD綜合體），三是本地購買力強勁，新房庫存僅5.2個月，遠低於安全線。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出：“該案例釋放兩個信號：其一，優質城市核心資產仍受資本追逐；其二，區域深耕型民企開始替代全國性房企，成為三四線城市土地市場新主力。”
五、未來趨勢預測
1.區域市場持續分化：預計四季度長三角、珠三角部分縣市土地市場將維持熱度，而中西部三四線城市流拍率可能進一步上升。
2.民企拿地策略調整：地方性房企或更多采用聯合體形式參與競拍，如義烏此次參拍的6家企業中，有3家為聯合體。
3.產品定位精細化：高溢價地塊將倒逼開發商打造差異化產品，該地塊容積率2.2，預計將開發改善型住宅，與周邊在售項目形成錯位競爭。
截至發稿，義烏10月擬出讓的另外3宗宅地已吸引21家房企報名，其中民營企業佔比達76%，這一趨勢值得持續關注。
cht
